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Aug 21, 2023

Einem Zweck dienen

Veröffentlicht am 30. August 2023 von Stephenie Overman In der nördlichen Altstadt von Alexandria wird eine Ansammlung von drei Backsteinbürogebäuden aus den 1980er Jahren in Tide Lock, eine Gemeinde mit 234 Einwohnern, umgewandelt

Veröffentlicht am 30. August 2023 von Stephenie Overman

In der nördlichen Altstadt von Alexandria wird eine Ansammlung von drei Backsteinbürogebäuden aus den 1980er Jahren in Tide Lock umgewandelt, eine Gemeinschaft aus 234 Luxusapartments und Eigentumswohnungen mit Blick auf den Potomac River und Platz für Einzelhandel und eine gemeinnützige Musikschule.

Und im vergangenen Sommer begannen die Mieter im Stadtteil Alexandria West mit dem Umzug in zwei 14-stöckige ehemalige Bürogebäude, die in Park + Ford umgewandelt wurden, einen modernen Apartmentkomplex mit 435 Wohneinheiten und 115.000 Quadratmetern Bürofläche.

Angesichts des Überangebots an leerstehenden Büroflächen, das durch eine Kombination aus hoher Inflation und niedrigen Rückkehrraten nach der Pandemie ins Büro entsteht, haben einige Immobilienentwickler in Nord-Virginia damit begonnen, sich adaptiven Wiederverwendungsprojekten zuzuwenden, bei denen Büros zu Mehrfamilienhäusern (OTM) umgenutzt werden können.

Nach Angaben von Jones Lang LaSalle (JLL) ist der Bestand an US-Büroflächen in diesem Jahr zum ersten Mal seit Kurzem geschrumpft und liegt bei mindestens 2000. Ende Juli wurde der Spatenstich für weniger als 5 Millionen Quadratfuß neuer Büroflächen gemacht, während 14,7 Millionen Quadratfuß Bürofläche vom Markt genommen wurden, da veraltete und leerstehende Gebäude abgerissen oder einer anderen Nutzung zugeführt werden.

Laut CoStar Group, einem in Washington, D.C. ansässigen Anbieter von Immobiliendaten und -analysen, erreichte die Zahl der zur Vermietung verfügbaren Büroflächen im ganzen Land im April einen Höchststand wie seit der Spar- und Kreditkrise in den 1980er Jahren nicht mehr. Und da mehr als die Hälfte der vor der Pandemie unterzeichneten Mietverträge noch nicht abgelaufen sind, ist mit einem Anstieg der Büroleerstände zu rechnen. Laut CoStar wird die landesweite Büroleerstandsquote bis Ende 2026 voraussichtlich von 13,2 % auf über 17 % steigen.

Und während die Vermietung neuer Büroflächen von 57,4 Millionen Quadratfuß im zweiten Quartal 2020 auf 97,5 Millionen Quadratfuß im zweiten Quartal dieses Jahres stieg, ist die Menge der vermieteten Flächen laut CoStar-Daten erheblich geschrumpft. Vor allem aufgrund der hybriden Arbeitspolitik hat sich der Platzbedarf der Unternehmen dramatisch verändert. Die durchschnittlich vermietete Bürofläche in den USA betrug im zweiten Quartal 3.275 Fuß, fast 20 % weniger als vor der Pandemie.

Leere Bürogebäude in Innenstädten bedeuten weniger Kunden für Innenstadtunternehmen, von Imbisswagen und Restaurants bis hin zu städtischen Nahverkehrssystemen. Laut einer im April von der Stanford University veröffentlichten Studie gibt der typische Büroangestellte in Stadtzentren derzeit 2.000 bis 4.600 US-Dollar weniger pro Jahr aus.

Ein Lichtblick ist laut dem in Dallas ansässigen Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE, dass es „neue Möglichkeiten für Restaurants in wachsenden Büromärkten und den Vororten vieler großer Küstenstädte“ gibt.

Laut einem Bericht von Curtis Dubay, Chefökonom der US-Handelskammer, liegen die Hauptgründe für diese hohen Leerstandsquoten darin, dass „die Arbeitnehmer einfach nicht ins Büro zurückkehren wollen und die Arbeitgeber dies nicht tun können.“ des angespannten Arbeitsmarktes.“ Zudem „sind die Zinsen in den letzten 18 Monaten stark gestiegen und werden so schnell nicht wieder sinken“, was die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien dämpft.

Ryan Price, Chefökonom von Virginia Realtors, stimmt dieser Einschätzung zu. „Während die Unternehmen ihre Arbeit wieder aufnehmen, steigen die Auslastungen wieder, aber langsam. Das Hybridmodell ist ziemlich klebrig“, sagt Price. Darüber hinaus bewerten einige Unternehmen angesichts der Inflation und der Angst vor einer Rezession im Jahr 2024 „ihren Platzbedarf neu und versuchen, ihn zu verkleinern“, sagt Price.

Erschwerend kommt hinzu, dass bis Ende 2025 fast 1,5 Billionen US-Dollar an Gewerbeimmobilienschulden fällig werden, so der Anbieter von Gewerbeimmobiliendaten und -analysen Trepp. Bei vielen dieser Hypotheken handelt es sich um zinslose Kredite, für die der Kreditnehmer während der Laufzeit des Kredits nur Zinszahlungen leistet und am Ende die Tilgung fällig wird. Und CoStar schätzt, dass bis zu 83 % der ausstehenden verbrieften Bürokredite nicht refinanziert werden können, wenn die Zinssätze auf dem aktuellen Niveau bleiben.

Dies hat zu einer Situation geführt, die einige Medien als „Apokalypse der Gewerbeimmobilien“ bezeichnen und in der Gemeinden, Finanzinstitute und Gewerbeimmobilienunternehmen alle nach Lösungen suchen.

Nord-Virginia ist wie der Rest der Region Washington, D.C. von diesen Trends stark betroffen.

Laut einem JLL-Bericht sind die Aussichten für die Wirtschaft und den Büromarkt Nord-Virginias weiterhin „stark abhängig vom Verteidigungshaushalt des Landes und eng mit diesen verflochten“ und der staatlichen Auftragsvergabebranche: „Während die Vergabe von Verteidigungsaufträgen im Jahresvergleich deutlich zunimmt, [Büro ] Die Absorption bleibt negativ und beendet eine 20-jährige Korrelation. Es wird erwartet, dass sich dieser Trend im nächsten Jahr fortsetzt, da die Vermietung, insbesondere die Vermietung von Großblöcken, weiterhin verhalten bleibt.“

Die Studie kommt zu dem Ergebnis, dass der Korridor „der sich von der Altstadt über den National Landing- und Rosslyn-Ballston-Korridor bis nach Tysons und der Mautstraße erstreckt“ voraussichtlich einen überproportionalen Anteil der Nachfrage auf sich ziehen wird.

Tide Lock und Park + Ford gehören zu den OTM-Umbauprojekten, die Entwickler in der Region in den letzten Jahren als Reaktion auf die Büroflächenschwemme in Angriff genommen haben.

Die Immobilieninvestmentgesellschaft USAA Real Estate (jetzt Affinius Capital) und der nationale Immobilienentwickler Lowe schlossen sich zusammen, um den ehemaligen Bürokomplex Park Center in der 4401 Ford Ave. in Alexandria in die Wohnanlage Park + Ford umzuwandeln, ein Projekt, das kurz vor der Pandemie begann .

Lowe stützte sich auf seine Erfahrungen mit einem früheren Umbau eines Büros in ein Wohnhaus, dem The George in Wheaton, Maryland, und nutzte die 10 Fuß hohen Decken und großen Bodenplatten der brutalistischen Gebäude, um überdurchschnittlich große Wohnungen zu schaffen, die auch für Fernarbeiter geeignet sind Annehmlichkeiten wie Coworking-Gemeinschaftsräume und ein Haustier-Spa. Whiting-Turner aus Maryland kümmerte sich um den Bau, das Design stammte von Bonstra | aus Washington, D.C Haresign Architekten.

Park + Ford wurde als Reaktion auf „das wachsende Interesse junger Berufstätiger … an einer Wohnanlage mit mehr Raum für Arbeit und Familie sowie Stil und Komfort“ entwickelt, sagt Mark Rivers, Executive Vice President bei Lowe. „Als wir begannen, die Bewohner willkommen zu heißen, stellten wir fest, dass die Pandemie die Nachfrage nach genau der Umgebung und den Wohnungen, die wir bei Park + Ford geschaffen haben, nur befeuerte.“

Die Kosten für OTM-Umbauten variieren laut CBRE erheblich und liegen je nach ursprünglichem Layout, vorhandenen Bedingungen und Arbeitsumfang zwischen 100 und mehr als 500 US-Dollar pro Quadratfuß.

Umrüstungen erfordern in der Regel eine Überarbeitung der Sanitär- und Elektroinstallationen sowie die Verteilung der Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechnik im gesamten Gebäude. Aber die Beleuchtung – oder das Fehlen davon – ist oft die größte Herausforderung.

„Viele Büros verfügen über viel Innenraum, bei Wohnprojekten ist ein Fensterzugang erforderlich. Man braucht Tageslicht, ohne die Struktur zu beeinträchtigen“, sagt Mwangi Gathinji, Vizepräsident von Community Three Development in Washington, D.C., das Tide Lock baut. Das Unternehmen hat auch OTM-Umbauten in DC und Maryland abgeschlossen.

Die Antwort könnte darin bestehen, „ein Atrium in die Mitte des Gebäudes zu schneiden“, sagt Gathinji, aber „man versucht immer, das Ausmaß des Hackens zu begrenzen.“ Das ist normalerweise das Problem.“ – Kosten. Bei OTM-Konvertierungen „gibt es eine Menge Dinge, die nicht bekannt sind, im Gegensatz dazu, bei Null anzufangen.“ Man muss wissen, ob die Zahlen auf der Rückseite der Serviette funktionieren.“

Laut einem CBRE-Bericht vom März 2023 sind die OTM-Umwandlungen trotz der wachsenden Kluft zwischen Büro- und Mehrfamilien-Leerstandsquoten nur leicht gestiegen, und es gibt keine Hinweise darauf, dass sie signifikant zugenommen haben. „Baukosten und Vorschriften im Wohnungsbau werden die Umwandlung in kleinere, ältere Büroimmobilien weiterhin einschränken“, heißt es in dem Bericht.

Dennoch handelt es sich laut dem im Juli veröffentlichten Adaptive Reuse Report von RentCafe um etwa 45.000 der landesweit geplanten 122.000 Wohnungsumwandlungen um Sanierungen von Bürogebäuden.

Als Reaktion auf diese Trends hat Arlington County die Umwidmung von Büroflächen durch Umwidmung und andere Maßnahmen gefördert, aber Arlington hat nicht viele Umwandlungen in Mehrfamilienhäuser erlebt, möglicherweise weil sich die Bodenplatten in den Bürogebäuden des Countys nicht einfach in Mehrfamilienhäuser umwandeln lassen. sagt Cara O'Donnell, Direktorin für Medienarbeit bei Arlington Economic Development.

Anstelle von Mehrfamilienprojekten sieht der Landkreis eine kreative Anpassung neu genutzter Büroräume, sagt O'Donnell. „Es gibt große Nachfrage nach alternativen Nutzungsmöglichkeiten – von Indoor-Freizeit- oder Mini-Fulfillment-Räumen bis hin zu Geisterküchen und Forschungs- und Entwicklungslabors. Seit Anfang dieses Jahres gab es viele Umwidmungen.“

Im April 2022 startete der Landkreis seine Commercial Market Resiliency Initiative, um die Vorschriften des Landkreises als Reaktion auf wirtschaftliche Veränderungen zu modernisieren. Die Initiative „gibt AED ein neues Instrument an die Hand, um unsere rekordhohe Büroleerstandsquote zu senken“, sagte Direktor Ryan Touhill in einem Blogbeitrag. „Aber noch mehr als das: Während wir uns in dieser Zeit nach der Pandemie weiterentwickeln und Büromieter versuchen, zwischen einer Büroumgebung und einer hybriden Umgebung zu unterscheiden, wollen wir Orte schaffen, an denen sich die Menschen gerne aufhalten. Haben Sie einen Pandemie-Welpen? Während Sie bei der Arbeit sind, könnte Fluffy direkt nebenan in der Hundetagesstätte sein. Brauchen Sie etwas Obst und Gemüse zum Abendessen? Der neue städtische Landwirtschaftsbetrieb im Erdgeschoss ist der perfekte Ort, um Microgreens zu kaufen. Dies sind alles Arten von Unternehmen, die in anderen Gegenden von Arlington bereits Erfolg haben; Wir wollen die Flexibilität, die es ihnen ermöglicht, auch in unseren kommerziellen Korridoren erfolgreich zu sein.“

Der Büromarkt in Washington, D.C. erreichte im Juli eine Rekordleerstandsquote von rund 20 %, laut JLL waren jedoch 41 % der Leerstände auf 60 Gebäude, größtenteils ältere Gebäude, zurückzuführen.

In den letzten fünf Jahren hat der Büromarkt landesweit eine „Flucht in die Qualität“ erlebt, wobei neuere Bürogebäude mit Auszeichnung und Klasse-A-Gebäude mit modernen Annehmlichkeiten und Technologien weitaus besser abgeschnitten haben als ältere Bürogebäude der Klassen B und C, in denen „der Leerstand herrscht“. extrem hoch“, sagt Brent C. Smith, Immobilienprofessor an der School of Business der Virginia Commonwealth University und zugleich Stiftungslehrstuhl der CoStar Group für Immobilienanalysen.

Dieses Muster gilt auf Bundesstaatsebene, insbesondere in Nord-Virginia, laut Price, der sagt: „Neuere, gute Standorte in der Nähe von Annehmlichkeiten schneiden besser ab als Gebäude der Klasse B oder C in vorstädtischen, niedrigeren Büroparks.“

Laut einem Juli-Bericht von JLL ist der Büromarkt in Nord-Virginia „weiterhin gespalten“, wobei der Leerstand in Top-Gebäuden im zweiten Quartal 2023 nur 8,2 % betrug. Bei Gebäuden der Klasse A lag die Leerstandsquote bei 18,4 %, bei Gebäuden der Klasse B/C lag die Leerstandsquote bei 23,8 %.

„Immobilien sind stärker auf die Humanressourcen abgestimmt. Es besteht ein direkter Zusammenhang zwischen Rekrutierung und Bindung sowie erstklassigen Annehmlichkeiten“, sagt Michael Hartnett, JLLs Forschungsleiter für den Mittelatlantikraum.

Beispielsweise sei ein Standort, der zu Fuß zu einer U-Bahn-Station im Raum Washington erreichbar sei, „ein Kästchen“ für Mitarbeiter, die auch an gemischt genutzten Orten interessiert seien, an denen sie leben und arbeiten könnten, sagt er.

Die Probleme Nord-Virginias mit Büroleerständen spiegeln sich jedoch nicht im Rest des Staates wider.

Richmond, das die zweithöchste Leerstandsquote in Virginia aufweist, hat laut Alvin Abston Jr., einem leitenden Marktanalysten bei CoStar, nur etwa halb so viele offene Büroflächen wie Nord-Virginia. Da Einrichtungen wie die Landesregierung eine längere Amtszeit vorschreiben, „wird nicht so viel Platz auf den Markt zurückgeworfen“, sagt er.

In Hampton Roads, wo Land knapp ist, werden einige ältere Bürogebäude aus den 1970er und 1980er Jahren abgerissen, um Platz für gefragtere Nutzungen wie Hotels oder Lebensmittelgeschäfte zu schaffen, so Robert Wright, ein Virginia Beach-Mitarbeiter. ansässiger Senior Vice President bei Cushman & Wakefield | Thalhimer.

Ein altes, veraltetes Gebäude abzuwracken „ist der einfachere Weg“, sagt er, aber ein Umbau kann funktionieren, „wenn der Wert eines Bürogebäudes wirklich niedrig ist“.

Laut Lou Haddad, Präsident und CEO von Armada Hoffler, einem Immobilien-Investmentfonds mit erstklassigen Büroimmobilien in und um das Stadtzentrum von Virginia Beach, passt Virginia Beach besonders nicht in das Bild einer Stadt, die mit Büroflächen überfüllt ist.

„Man kann nicht alles mit demselben Pinsel malen“, sagt Haddad. „Wir verzeichnen eine nahezu rekordverdächtige Nachfrage nach unseren Büroflächen. Der Hauptsitz [Raum] ist zu über 99 % vermietet. … Portfolioweit sind über 97 % vermietet.“

Ein Pluspunkt für Armada Hoffler ist laut Haddad, dass sich das Unternehmen auf den Trophäenmarktsektor konzentriert hat, der typischerweise Mieter wie Fortune-500-Unternehmen und professionelle High-End-Firmen anzieht, „die diese Top-Adresse benötigen“, um Mitarbeiter und Kunden anzulocken.

„Es sollte besser eine erstklassige Immobilie sein, um die Top-Leute anzuziehen und sie einzuladen, wieder im Büro zu arbeiten. Gebäude der B- und C-Qualität haben Probleme. Die Top-Vermögenswerte bleiben voll“, sagt er. „Man muss ein gutes menschliches Umfeld haben. Es gibt den Ton an.“

In Richmond und Norfolk gibt es nicht viel Platz der Klasse A, was laut Abston „ein Segen und ein Fluch“ ist. Technologie ist in der Lage, den Wert von Büros zu steigern, und ohne Flächen der Klasse A „lockt man die Leute nicht in diese mittelgroßen Märkte.“ Es gibt weniger Mieter mit Bezug zur Technologiebranche.“

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